Davon träumen Immobilienbesitzer in aller Welt: sinkende Leerstandsraten, anziehende Mieten und steigende Preise. Deutsches „Betongold” ist international begehrt, und einiges spricht dafür, dass der Markt noch beachtliches Potenzial birgt. „Offene Immobilienfonds verfügen wieder über gutes Chancenpotenzial”, konstatiert Matthias Danne, im Vorstand der DekaBank für das Immobiliengeschäft verantwortlich. Nach Angaben des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) flossen allein im ersten Quartal 3 Milliarden Euro in Offene Immobilienfonds.
Der Rückenwind durch die verbesserte Marktlage reicht allein jedoch nicht aus, wenn nachhaltige Erträge angestrebt werden. Daher hat die Deka Immobilien in den letzten beiden Jahren ihre Fonds entschlossen restrukturiert – mit durchschlagendem Erfolg, wie die jüngste Analyse der Ratingagentur Scope belegt. Die Branchenkenner haben 29 Offene Immobilienfonds auf ihre Produkt-und Managementqualität hin abgeklopft. Das Ergebnis zeigt, wie sich immer stärker die Spreu vom Weizen trennt: Während sich 11 Fonds gegenüber dem Vorjahr verschlechterten, schnitten 12 Fonds besser ab.
Herausragende Managementqualität
Zu den Gewinnern zählen allen voran die Fonds des DekaBank-Konzerns. Alle sechs Publikumsfonds des Geschäftsfelds Asset Management Immobilien erhielten verbesserte Bewertungen und befinden sich nun ausnahmslos im A-Bereich. Beide Konzernmarken, Deka Immobilien Investment und WestInvest, stehen zusammen für ein in Immobilien investiertes Anlagevolumen von über 17 Milliarden Euro und sind damit Marktführer bei Offenen Immobilienfonds in Deutschland.
Hinsichtlich der Managementqualität erreichte die Westlnvest mit einem AAA-Votum sogar die beste Benotung unter allen 14 bewerteten Gesellschaften. Eine aktuelle Analyse durch die anerkannten Branchenexperten von BulwienGesa unterstreicht diese Wertung: Von 32 Portfolios, deren Qualität genau unter die Lupe genommen wurde, errangen das begehrte Prädikat „gut” einzig die Fonds Westlnvest 1, Westlnvest InterSelect und Westlnvest ImmoValue. „Die beiden Immobilien-Fondsgesellschaften des Deka Bank Konzerns haben die Bewährungsprobe bestanden und sind gestärkt aus der schwierigen Marktlage der vergangenen Jahre hervorgegangen”, freut sich auch Franz Lucien Mörs-dorf, verantwortlich für alle Fondsprodukte des Geschäftsfelds Asset Management Immobilien des DekaBank-Konzerns. „Beide haben die Gelegenheit optimal genutzt, sich rundum zu erneuern.” Um künftig noch schneller und schlagkräftiger am Markt agieren zu können, hat die DekaBank ihr Geschäftsfeld Asset Management Immobilien neu aufgestellt. „Wir werden das schon im laufenden Geschäftsjahr 2006/2007 vestärkt beim Ankauf attraktiver Immobilien unter Beweis stellen”, kündigt Danne an. So rechnet er für Deka-ImmobilienFonds mit einer Performance von rund 3,5 Prozent. Für Deka-Immobilien Europa wird eine Wertentwicklung von circa 4,3 Prozent angestrebt und für Deka-ImmobilienGlobal von etwa 5 Prozent. Bei Westinvest 1 liegt die Performance-Erwartung bei rund 3 Prozent, während Westinvest InterSelect ein Renditeziel von knapp über 4 Prozent aufweist.
Dem Analysehaus Scope zufolge besitzen deutsche Offene Immobilienfonds derzeit über 1.300 Immobilien. Rund 42,5 Prozent der Anlagewerte stecken in deutschen Objekten. Auf US-Immobilien entfallen nur etwa 8 Prozent, und 1 Prozent ist im asiatisch-pazifischen Raum investiert. Dabei ist die starke Gewichtung des Heimatmarktes durchaus gewollt.
Deutscher Markt mit Potenzial
So ist Branchenexperte Danne überzeugt, dass bei der Strukturierung zukunftsträchtiger Investmentdepots „Deutschland als drittgrößter Immobilienmarkt der Welt eine angemessene Rolle spielen sollte – zumal sich die Rahmendaten weiter verbessern”. Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei Feri Rating & Research, beziffert den zusätzlichen Anlagebedarf allein deutscher institutioneller Investoren in den kommenden zwei Jahren auf 15 Milliarden Euro: „Die wirtschaftliche Erholung in Deutschland wird dazu führen, dass die Nachfrage nach Büroimmobilien steigt.” In dieser Phase kommt dem Markt das derzeit kaum noch steigende Flächenangebot zugute: „Das noch niedrige Neubauvolumen und der Rückgang der Leerstände der großen deutschen Büromärkte machen Deutschland zusätzlich attraktiv”, erläutert Immobilienexperte Mörsdorf.
Branchenfachleute schätzen, dass in diesem Jahr voraussichtlich Gewerbeimmobilien im Wert von 70 Milliarden Euro ihren Eigentümer wechseln, nach 49,5 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. „Wir werden das Rekordergebnis von 2006 noch einmal deutlich übertreffen”, prognostiziert Oliver Obert vom Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle. „Deutsche Städte stehen noch am Anfang des Mietpreiszyklus.” Die derzeit noch überdurchschnittlich hohe Gewichtung von Büroimmobilien soll bei der Deka tendenziell zurückgefahren werden. „Eine breite Diversifikation ist wichtig, um die Risiken zu streuen“, erklärt Deka-Geschäftsführer Mörsdorf. Entsprechend soll beispielsweise in Deka-ImmobilienGlobal der Anteil an Büroimmobilien von derzeit rund 89 auf etwa 60 Prozent sinken.
Angesichts des ungebrochenen weltweiten Wirtschaftswachstums und der ansprechenden konjunkturellen Lage speziell in Deutschland fallen die Prognosen für die Immobilienbranche auf mittlere Sicht optimistisch aus. „Die Entwicklung bleibt über die nächsten zwei Jahre positiv”, erwarten die Immobilienexperten der DekaBank. „Allein ein gravierender Konjunkturdämpfer könnte daran etwas ändern.” Davon allerdings, darin ist sich die Mehrzahl der Marktbeobachter einig, ist noch nichts zu erkennen.
FondsMagazin
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